引言：

不动产确权登记属于国家治理体系和治理能力现代化的关键部分，它关乎产权保护，社会公平，还影响着土地资源的优化调配和房地产市场的健康发展。随着区块链，大数据，人工智能，物联网等新一代信息技术的发展，不动产权利登记业务有望在效率、透明度、数据安全以及跨部门协同等方面有所突破^[1]。基于此，开展相关研究，梳理权利设定的重点的内容，优化登记路径，为实际工作提供参考，推动不动产管理向精细化、智能化方向发展。

一、三维地籍模式下不动产权利设定

（一）三维空间权利边界精准界定

三维地籍模式打破传统平面地籍的空间局限，精准界定三维空间权利边界尤为关键，边界模糊易引发权属纠纷。工作人员需先梳理不动产的权属来源资料，仔细核对土地、建筑物的审批文件，明确权利的空间范围。权属资料是边界界定的重要依据，缺失或出现错误，边界界定必然出现偏差。工作人员需采用三维建模技术，还原不动产的空间形态，清晰标注权利边界的三维坐标，传统平面标注无法体现空间分层特征，无法满足三维权利界定需求。工作人员还需结合不动产的实际使用情况，区分地上、地下、地表不同空间的权利边界，明确相邻权利的界限^[2]。不同空间的权利行使范围存在差异，界限模糊易产生权利冲突。工作人员还需依据相关法律法规，明确三维空间权利边界的界定标准，规范界定流程。

（二）分层不动产权利归属确权

三维地籍模式下，不动产权利的分层特征十分突出，地表、地上、地下空间可单独设立权利，因此需开展分层不动产权利归属的确权工作。工作人员需先明确分层权利的确权范围，划分地表使用权、地上空间权、地下空间权的具体界限。不同分层的权利行使范围不同，界限模糊会导致权利归属混乱。工作人员需核实分层权利的归属依据，结合权属登记档案和审批文件，确认不同分层权利的享有主体。依据不够充分，确权结果将失去合法性和准确性^[3]。工作人员需规范分层确权的流程，先梳理分层权利的权属信息，再开展权属调查，确认无权属争议后，明确各分层权利的归属。流程不规范，会增加权属纠纷的风险。工作人员还需梳理分层权利与其他相关权利的关系，明确各权利的行使范围和限制，避免不同权利之间出现冲突。严谨开展确权工作，可明确各分层不动产权利的归属主体，规范权利行使范围，为不动产权利登记提供准确的权属依据，保障不动产权利人的合法权益。

（三）三维空间权利类型的规范划分

三维地籍模式推动不动产权利从平面向立体延伸，权利类型的规范划分成为权利设定的重要前提，划分不清晰会导致权利设定混乱，进而影响后续登记工作的有序推进。工作人员需依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，结合三维空间的利用特点，明确三维空间权利的具体类型，区分所有权、使用权、地役权等不同权利形态，厘清各类权利的核心内涵和行使边界。所有权作为最完整的物权，其覆盖范围需包含不动产地表、地上、地下的全部三维空间，而使用权则可根据空间利用需求，在特定分层空间单独设立，地役权则需结合相邻不动产的利用需求，在三维空间范围内明确其行使范围和限制。工作人员需结合不动产的实际利用方式，判断权利类型的适配性，避免权利类型与实际利用不符引发的权属纠纷。工作人员还需梳理各类三维空间权利之间的关联，明确不同类型权利的优先顺序，兼顾私人利益与社会公共利益，构建合理的权利冲突协调规则。工作人员需将权利类型划分结果纳入权属资料，确保每一项三维空间权利都有明确的类型界定，为后续权利登记、权利行使提供清晰依据，推动三维地籍模式下不动产权利体系的规范化建设。

（四）三维权利设定的合规性与限制梳理

三维空间权利设定必须严格遵循合规性要求，全面梳理权利行使的限制条件，合规性缺失或限制不明确会导致设定的权利无效，既损害权利人合法权益，也会增加后续权属纠纷的处置难度。工作人员需先审查不动产三维空间的利用是否符合国土空间规划要求，确认空间利用行为未违反规划管控规定，规划作为不动产空间利用的基本准则，违反规划的权利设定无法获得法律保护。工作人员需结合三维地籍调查相关规范，核对三维建模、边界界定、分层确权等环节的操作是否符合技术标准，技术操作不规范会导致权利设定的基础数据失真，影响权利的合法性与准确性。工作人员还需梳理三维空间权利行使的各类限制，包括相邻通行、市政配套、消防安全、地质环境等方面的义务，这些义务是权利行使的前提，不明确会导致权利滥用，侵害相邻权利人或公共利益。工作人员需依据相关法律法规，明确权利限制的具体内容和执行标准，结合不动产的实际使用场景，细化限制条款，确保权利行使与义务履行相匹配。工作人员需将合规性审查结果和权利限制条款整理归档，融入权利设定全过程，确保每一项三维不动产权利的设定都合法、合规、可执行，为后续不动产登记工作奠定坚实基础，推动三维地籍模式的规范化应用。

二、三维地籍模式下不动产权利登记路径

（一）优化登记申请流程，简化办理环节

登记机构需梳理登记申请所需的各类材料，明确核心申请材料清单，剔除冗余、不必要的证明材料。冗余材料会增加申请人的准备成本，拉长申请周期。登记机构需简化申请办理环节，合并重复的审核、录入步骤，明确各环节的办理时限。环节繁琐、时限不明确，登记效率会大幅降低，影响申请人体验。登记机构需推行线上申请渠道，搭建线上申请平台，明确线上申请的操作流程，方便申请人足不出户提交申请材料。线下申请要求申请人多次往返登记机构，耗时费力。登记机构需明确线上线下申请的衔接机制，确保线上申请材料与线下申请材料具备同等效力，避免线上线下流程脱节。登记机构还需安排专人负责申请材料的指导和审核反馈，及时告知申请人材料存在的问题，指导申请人规范提交材料，避免因材料不规范导致申请驳回。优化后的申请流程可实现简化高效，同时保障登记申请的规范性和准确性。

（二）搭建三维登记数据库，实现数据溯源

登记机构需整合不动产的三维空间数据、权属数据、审批数据等各类相关数据，将分散的数据源统一归集。分散的数据无法实现高效管理，也不能为登记审核提供全面依据。登记机构需规范数据库的数据录入标准，明确数据录入的格式和要求，安排专人负责数据录入和审核，确保录入数据准确、完整。数据出现错误或缺失，会影响登记结果的正确性，也无法实现有效的数据溯源。登记机构需建立数据溯源机制，记录数据的录入、修改、查询等每一个操作环节，明确操作主体和操作时间。溯源机制可保证数据的可追溯性，出现数据争议时，可快速核查数据来源，保障数据的真实性和可靠性。登记机构需定期对数据库进行维护和更新，及时补充新的登记数据，清理无效数据，确保数据库的时效性。

（三）推行智能审核模式，提升登记精度

登记机构要引入智能审核技术，结合三维建模、大数据分析等技术，搭建智能审核平台，将登记审核的规则和标准嵌入平台系统。人工审核受工作人员经验、精力影响，易出现审核偏差，智能审核可实现标准化、规范化审核，解决这一问题。登记机构需明确智能审核的范围和内容，细化审核要点，将三维空间边界、权属归属、申请材料等核心内容纳入智能审核范围。这些内容是登记审核的关键，直接影响登记精度。登记机构需规范智能审核的标准，明确审核通过和驳回的条件，避免因审核标准不统一导致审核结果不一致。登记机构需安排专人负责智能审核结果的复核，对智能审核无法确认的复杂情况进行人工复核，确保审核结果的准确性。智能审核无法覆盖所有复杂场景，人工复核可有效弥补智能审核的不足，保障不动产权利登记的质量。

（四）完善三维登记成果管理，强化成果应用

登记机构需对三维不动产登记成果进行规范化整理，将登记证书、权属资料、三维数据等成果分类归档，建立专门的登记成果管理台账。分类归档可避免成果混乱，台账可实现成果的快速检索和管理，为后续查询、变更、注销等登记业务提供便利。登记机构需明确登记成果的保管标准，配备专用的存储设备和保管场所，采取加密、备份等安全措施，防止登记成果丢失、损毁或泄露。登记成果包含权利人的核心信息和不动产的三维空间数据，一旦出现安全问题，会损害权利人隐私和合法权益，也会影响登记工作的权威性。登记机构需建立登记成果查询机制，明确查询主体、查询条件和查询流程，区分公权查询和私权查询的权限，确保查询行为合法合规。无明确查询机制，会导致查询无序，可能出现信息泄露或查询权限滥用的问题。登记机构还需推动登记成果与国土空间规划、城市建设、不动产交易等相关领域的衔接共享，为相关工作提供精准的三维登记数据支撑，充分发挥三维地籍登记成果的实用价值。登记成果无法有效共享，会造成数据资源浪费，也无法充分发挥三维地籍模式的优势，难以满足多领域的应用需求。登记机构需定期对登记成果进行核查，及时更新成果信息，确保登记成果与不动产实际权利状况保持一致，为各类不动产相关活动提供可靠的权利依据。

（五）健全登记纠纷处置机制，保障权利实现

登记机构需建立健全三维不动产登记纠纷处置机制，明确纠纷处置的流程和责任分工，确保纠纷发生后能够快速响应、高效处置。流程不明确、责任不清晰，会导致纠纷处置拖延，损害当事人合法权益，也影响登记工作的公信力。登记机构需配备专业的纠纷处置人员，要求处置人员熟悉三维地籍相关法律法规、登记流程和三维空间技术，具备较强的纠纷调解和处置能力。处置人员专业能力不足，无法准确判断纠纷核心焦点，难以高效化解纠纷，甚至可能导致纠纷升级。登记机构需建立纠纷调解优先机制，在纠纷处置初期，组织当事人进行调解，充分听取双方意见，结合三维登记数据和权属资料，提出合理的调解方案，争取达成和解协议。调解可快速化解矛盾，减少诉讼成本，既保障当事人权益，也节约司法和行政资源。登记机构需明确调解不成后的处置路径，及时引导当事人通过行政复议、行政诉讼等合法途径解决纠纷，同时提供必要的法律指导和材料支持。缺乏明确的后续处置路径，会导致当事人维权无门，影响社会和谐稳定。登记机构还需梳理常见的登记纠纷类型，分析纠纷产生的原因，结合三维地籍登记的特点，完善相关防控措施，从源头减少纠纷发生。纠纷防控不到位，会增加纠纷处置压力，影响登记工作的有序推进，也会降低三维地籍模式的应用效果。

（六）强化登记人员专业素养，夯实登记工作基础

登记机构需高度重视三维地籍登记人员的专业素养提升，三维地籍登记融合空间技术、法律法规、登记业务等多领域知识，人员专业能力不足会直接影响登记工作的精度和效率，甚至引发权属纠纷。登记机构需制定系统的人员培训计划，结合三维地籍登记的核心业务和技术要求，定期组织登记人员开展培训，培训内容涵盖三维建模技术、三维空间边界界定、分层确权规范、智能审核操作、相关法律法规等，全面提升登记人员的综合业务能力。培训缺乏系统性和针对性，会导致登记人员无法熟练掌握三维登记相关技能，难以应对登记过程中的复杂问题。登记机构需邀请三维地籍领域的专家、技术骨干开展专题授课，结合登记工作中的实际难点，进行现场指导和案例解析，帮助登记人员快速掌握实操技巧。同时，登记机构需优化人员配置，根据登记业务量和工作难度，合理调配人员，明确各岗位人员的职责，确保登记工作有序开展，确保登记工作规范、高效推进，保障不动产权利人的合法权益。

结束语：

三维地籍模式下，不动产权利设定与登记的关键要点已得到清晰梳理，三维空间权利边界精准界定、分层不动产权利归属确权，能够明确权属范围、减少权属纠纷。同时，优化登记申请流程、搭建三维登记数据库、推行智能审核模式，可提升登记效率与精度，保障登记工作规范有序。后续可推动不动产管理更加精细化、规范化，为土地资源高效利用提供有力支撑。

参考文献：

[1]魏开军.不动产登记确权制度完善与房地产金融风险防控的协同机制研究[J].陶瓷,2026,(01):124-126.

[2]刘跃.数字化转型视域下不动产确权登记的机制创新与实践路径[J].中国房地产业,2025,(34):106-109.

[3]赵媛.不动产预告登记制度实践及优化路径[J].华北自然资源,2025,(02):158-160.