城市的发展不可避免地会出现旧建筑，针对旧建筑进行保护、改造和再利用，使其继续发挥它的自身价值，并能使其在新城市里光彩夺目，已成为建筑业发展中的主要课题。对旧建筑的内部业态、外部形态修整或者更新，将会提升建筑的吸引力，增加旧建筑的活力。改造什么建筑，改成什么，如何改，值得我们探讨。

1 既有建筑改造概述

既有建筑，即“既存建筑”，泛指迄今仍存在着的所有建筑。既有建筑改造是指对已经建成的建筑进行重新设计、改造和升级的过程,是为了提升建筑的安全性、耐久性、舒适性和环境性。主要改造类型为旧商业综合体、办公楼、旧城、旧村、旧厂、老街、古楼等，主要改造内容为建筑功能改造、建筑文化更新、建筑加固、建筑节能改造和建筑外立面升级等。将既有建筑进行保留利用更新改造，能更好地传承城市历史文脉，满足绿色设计理念，助力城市更新。

随着我国经济和科技的快速发展，城市更新和既有建筑改造已成为我国城镇化的重大发展方向，国家从不同层面出台相关政策。住房和城乡建设部在2018 年9 月发文《住房城乡建设部关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》，要求高度重视城市既有建筑的保留利用和更新改造，建立健全城市既有建筑保留利用和更新改造工作机制。2019年的两会《政府工作报告》传递出既有建筑的文化保护和改造工程全力推进的强劲工作信号。中国城市规划设计研究院副院长李迅提出：“城市持续更新改造中应考虑生态、文化、人本，城市更新与历史文化传承密不可分。”

2既有建筑改造的意义

既有建筑改造是指对已经存在的建筑进行改造、升级、更新或修缮，以满足新的需求和要求。这种改造不仅可以提高建筑的使用价值，还可以为城市的可持续发展做出贡献。既有建筑改造可以提高建筑的能源利用效率，减少能源消耗，从而降低碳排放和环境污染。例如，通过更换节能门窗、加强隔热层、安装智能能源管理系统等方法，可以大幅度降低建筑的能耗。既有建筑改造可以根据新的使用需求重新设计内部空间，提高空间利用率。例如，在商业建筑中，可以将低效的商场空间改造成灵活布局的开敞办公空间，增加使用面积，提高建筑的经济效益。既有建筑改造可以通过改善建筑的外观、内部环境和功能，提高建筑的价值和竞争力。例如，通过更新装修、增加绿化、改善通风等方法，可以提高建筑的舒适性和美观度，吸引更多的租户和用户。既有建筑改造可以保护和传承历史文化遗产，使其得以继续存在和发展。例如，在修缮古建筑时，可以使用传统的建筑材料和工艺，保持建筑的历史风貌和文化内涵。

综上所述，既有建筑改造具有非常重要的意义和价值，既可以提高建筑的使用效率、经济效益和环境效益，又为城市的可持续发展做出贡献。

2国内改造设计现状分析

我国的城市更新政策，源于2013年中央城镇化工作会议要求和2015年中央城市工作会议的要求，中央城镇化工作会议就提出，城市有许多历史记忆，特别是一些历史悠久的老城区是最宝贵的，不能因为浮躁无知而破坏。到2015年中央城市工作会议，就明确提出，要有序的实施城市的修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境协调、优美。通过维护加固老建筑、改进利用旧厂房、完善基础设施等措施，恢复老城区功能和活力，也提出了要恢复城市自然生态，改变城市建设中过分追求高强度开发、高密度建设、大面积硬化的状况，让城市更自然，更生态，更有特色。

现阶段，各大城市特别是一线城市的城市更新与既改已经初见成效，每个既改项目都有地域、建筑本身的特点和问题，国家尚未有统一规范对既改项目进行指导和约束，加之各地对项目问题的把握与理解不一，所以每个既改项目都会有情况不一的问题，但万变不离其宗，把握主要矛盾，结合项目本身和当地设计指南,具体分析问题便可迎刃而解。

3 既有商办建筑改造设计

3.1案例分析—北京鼎好电子大厦A座升级改造项目

项目概况：项目位于北京市海淀区中关村科技园西区，这里是中国创新高地、更是未来世界级创新中心，被誉为“中国硅谷”。

中关村西区规划与建设理念先进，但也存在着典型的城市病：产业与综合服务品质亟待提升、公共空间活力不足、城市各地块空间相互割裂。鼎好大厦作为城市更新的地标，需要向城市展示开放性，文化性及科技感。因此本次方案改造策略不仅从建筑形象上提升城市品质，更注重从建筑内部空间到场所空间与城市整体关系的和谐统一。本项目改造前为科贸综合楼，改造后为地下二层~地下一层为商业、二层~十九层为高端办公楼，改造面积约8.8万平。

项目背景：随着中关村区域定位的变化，嘈杂混乱的卖场不再适宜区域定位，原股东单位决定终止鼎好电子大卖场的业务，新股东组织项目全面升级改造阶段。鼎好大厦由三个地块组成，现状结构良好，整体品质较差，现状立面形象杂乱，与周边环境格格不入，且公共空间活力不足，与周边地块相互割裂，内部空间及部分设施老化，产业与综合服务品质都亟待提升。

改造愿景：鼎好大厦与中关村广场购物中心，携手推动中关村西区新型城市形态建设，创建城市核心区更新样板，助力全国科技文化融合高品质发展，业态由电子卖场转变为高品质科技办公，大幅提升楼宇内部空间品质，重塑外立面形象，并与周边城市环境相融合，吸引科技、创新企业入驻，实现将鼎好电子大厦打造成为中关村的科技商务综合新地标的目标。

主要改造内容：

1.不突破现状建筑规模和建筑高度；

2.提升项目内部空间及功能业态，由原电子产品卖场升级为高品质办公及商业配套；

3.重点提升内外部公共空间，并加强内外部公共空间与周边环境的融合；优化屋顶空间设计.

4.外立面幕墙整体更新设计。

3.2前期工作：

3.2.1 了解项目：从业主方获取项目资料，拿到旧项目竣工图及产权证，了解项目建筑性质、主要设备站房及其容量、机电管线及其竖井布置走向等情况。

3.2.2 现场踏勘：通过实地踏勘，查看现场是否与竣工图有较大差距，如有，是否有合规的设计变更及依据；是否存在违规的情况：如：现场违建，加建等。了解运营业态与状态，确定产权划分问题。

3.2.3 物业评估：了解大型设备机组运营状况及其使用年限，输配系统保养及锈蚀情况，初步判断是否符合现有规范，以便判定是否可利旧使用，并出具物业评估报告。

3.2.4 结构检测：结构检测是非常重要的步骤，能够帮助我们了解建筑的现状和是否需要进行加固改造，也是判断现状是否和竣工图存在差异的又一重要措方措施。基于检测结果，给业主提供合理的改造建议，从而确保建筑的安全和稳定性。

4、具体改造内容

4.1建筑功能改造

既有建筑的功能随着社会发展和人们物质文化水平的提高而难以满足，既有建筑功能改造成为改造中的重点。大型商业、办公楼等建筑在改造设计类型中占比尤为突出，常见的功能改造类型有：商业改商业、商业改办公、办公改办公等。通过调整既有建筑的功能划分、空间构成、业态布局、人流组织与疏散设计等优化措施来提升既有建筑的功能使用。

本项目地上均为办公业态，2-10层平面中心均为封闭楼板，改造过程中切除大部分楼板，形成50米挑高的阳光中庭，让办公区域双面采光，极大提升了办公环境品质，围绕中庭设置了观光梯、会议区、交流区等空间功能，使改造后的建筑更满足业主和使用方的需求，促进产业结构创新升级，助力城市更新。

4.2室内功能改造

既有建筑大多存在功能业态分区不合理，业态比重不协调、装修材料老旧，设备老化等问题。改造设计中常见“内部装修改造”项目类型：指在空间业态布局、室内装修材料做法、老旧设备系统更换升级等方面进行升级改造。

4.3竖向交通及无障碍改造

公共建筑特别是办公类型的改造设计中，往往需要优先考虑人流组织设计，结合上下班瞬时人流较多，使用人群不同的特点进行主次入口人流的区域分解，能够提高竖向交通利用率与使用空间租售率。合理的垂直交通体系及无障碍体系能够提高办公效率与租金溢价，使得改造后的建筑主体更加满足实际使用需求。

4.4消防安全及疏散设计

由于历史发展阶段的社会经济、技术水平以及技术标准不完善等原因，很多既有建筑的消防性能水平较差，不同程度上存在着火灾安全隐患。但由于既有建筑改造的特点， 与新建建筑有很大不同，在改造过程中，因历史发展阶段原因，受现状客观条件限制， 难以执行现行消防技术标准。这造成了很多建筑改造因上述困难受到抑制，或只能拆除重建，或不符合现行消防技术标准改造缺少合法依据，不同程度上存在安全隐患和疏散宽度不满足现行设计标准的问题。北京市既有建筑改造工程消防设计指南（试行）中结合客观实际给出了指导：

①新增建筑构件的燃烧性能和耐火极限应按现行消防技术标准设计，保留建筑构件可维持现状。

②改造工程保留的疏散楼梯，当其净宽度难以符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016规定的该使用功能疏散楼梯最小净宽度要求时，如:实际净宽度不小于规定最小净宽度的90%，可维持不变。不满足上述宽度要求的既有楼梯可计入安全出口数量，但不计入疏散总宽度。

③改造工程保留或者保留洞口的疏散门和安全出口，当其净宽度难以符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016规定的该使用功能疏散门和安全出口最小净宽度要求时，如实际宽度不小于规定最小净宽度的90%，可维持不变。

如在项目设计中不满足上述规定的，可采取限流措施控制疏散人数，以满足疏散需求。

4.5外立面设计

既改项目中，外立面设计是尤为重要的一环，出彩的立面效果能为建筑增添活力，更能促使项目成为地标打卡地。既改项目的外立面通常已年久失修，落后当下审美。所以外立面设计既要考虑到建筑本身的风格特点外，更要考虑美观性，同时兼顾耐久性、防水性、保温性、防火性等因素。建筑外立面的色彩应该与周围环境相协调，色彩的对比度和搭配也需要谨慎选择。

本项目外立面设计采用“榫卯”理念，通过两种幕墙系统的结合，加上垂直金属装饰翼，整体更加简洁、挺拔，科技感十足,既呼应科技人才在此聚集碰撞,也符合中关村科技创新的区域属性，成为北四环区域新的地标建筑。

4.6 其它设计

外立面改造涉及到维护结构时，需按现有节能规范复核是否满足；如不涉及围护结构改造，可判定为此项不涉及并维持原有节能标准。

既有建筑使用时间较长，使用情况不一，需切实与竣工图对比是否存在与产权不符的违建情况，如涉及改造无响应标准依据的，应从严处理，必要时开展专家会论证。

4.7创新设计

本项目A座与与B座存在“骑楼”连接关系，骑楼结构构造为钢结构，屋顶设置休闲、观赏的种植物屋面，既有钢结构需要改造设计，故“骑楼”与A座存在新建钢结构建筑与既有钢筋混凝土建筑之间的变形缝处理，以此为契机创新发明了一种构造节点——新建钢结构建筑与既有钢筋混凝土建筑之间防冷桥的种植型变形缝。

技术背景：传统屋面变形缝为钢筋混凝土结构的变形缝节点，且没有种植屋面的做平变形缝，变形缝内设计保温层，但未做特殊方冷桥处理，传热系数大。在改造类建筑设计中,新建钢结构与原有钢筋混凝土结构交接处处理是设计的重点。本发明提供种植屋面钢筋混凝土节点设计,以补充钢结构和混凝土结构的种植变形缝节点，并保证了变形缝的保温性能，减少冷桥的产生。

技术方案：屋面和女儿墙保温做法节点：变形缝内侧设钢排水沟；其上做阻火带，阻火带耐火极限同楼板（其中钢结构区域使用膨胀螺栓加焊接模式固定阻火带，混凝土区域采用膨胀螺栓模式固定阻火带），再上填不燃保温材料；保温上设置止水带，其上再设置屋面保温层(保证保温材料连续有效，不产生冷桥)、防水卷材（防水卷材耐用耐根穿刺）、加配钢筋的混凝土保护层和满足种植荷载要求的钢板保护层，最后完成种植做法，见附图一。

附图一：新建钢结构建筑与既有钢筋混凝土建筑之间防冷桥的种植型变形缝

有益效果：钢结构建筑与既有钢筋混凝土建筑之间低能耗的种植型变形缝节点设计，能够防止屋面变形缝冷桥，检修观察变形缝，满足种植屋面平整，提供了钢结构与既有钢筋混凝土建筑之间的连接节点。

结束语

我国既有建筑量大、面广、能耗高，对于中央政府和各级地方政府，推动既有建筑改造，有助于解决土地资源，焕发城市活力，更有助于节能减排目标的实现;对于业主，既改不但可以提高居住的舒适度、降低空调或采暖费，还可以延长建筑的寿命和使用年限，实现资产保值增值，适当、合理、有效的对旧建筑进行改造升级意义重大，也是我国现阶段房地产健康发展的重要举措。

参考文献

[1]姜莹. 建筑设计中旧建筑改造设计要点与具体做法解析[J]. 中国房地产业,2022(2):167-169.

[2]胡世明. 公共建筑改造过程中关键因素分析[J]. 建筑与装饰,2018(11):13,17.