1.房地产开发成本管理与造价控制的内容

一是开发成本，在开发成本中，土体成本包含土地出让费用及契税、新增建设用地有偿使用费、土地获取其他相关费用以及安置补偿费等；前期费用包含设计费用、勘察费用、检测服务费用以及报批报建费用等；建安成本包含安装、建筑、装饰以及电梯安装等工程费用；基础设施费用包含给排水、电力、采暖以及景观园林等费用；配套设施费用包含物业用房费用、文教娱乐费用等^[1]。

二是期间费用，在期间费用中，财务费用即房地产开发项目在资金筹集阶段所产生的各项费用，涉及手续费、利息支出等；管理费用即房地产开发企业为项目顺利展开与落实所投入的组织费与管理费；营销费用即推广、销售营销以及代理等费用^[2]。

由此可知，房地产开发成本管理与造价控制涉及的内容繁杂，其中建安费用的成本投入占比最高，其次为土建费用、开发税费以及配套设施费用。以S房地产开发企业的M项目为例，该项目总投资额约合22630万元，其中建安费用占比约合50%，开发税费占比约合7.1%，配套建设费占比约合7.4%，土地费占比约合8.8%。

2.房地产开发成本管理与造价控制的策略

以S房地产开发企业的M项目为例，房地产开发成本管理与造价控制的策略，表现为：

2.1可行性调查阶段策略

成本管理与造价控制工作重点包含：土地属性与投资价值分析、客户分析、产品方案分析、成本规划以及投资收益测算等。以S房地产开发企业的M项目为例，首先，工作人员需剖析M项目土地的性质与投资价值，拟建成本管理与造价控制的基本方案，分析投资方案；其次，工作人员需对M项目目标消费群体的需求与要求进行调研与分析；再者，工作人员需着重细化产品策略，安排配件设施；最后，工作人员需完成成本管理与造价控制的方案，并结合产品策略与相关材料，落实项目财务情况评估与投资测算。

2.2方案设计阶段策略

成本管理与造价控制工作重点包含：方案设计成本规划、组织限额设计、建造成本优化、项目建造标准确立以及项目目标成本确定等。

首先，在方案设计成本规划时，工作人员充分考量企业硬性要求，S企业要求毛利润为20%，再结合市场定价，S房地产开发企业的M项目所在地，市场价位为9000元每平方米，得出建设成本上限约合7200元每平方米。同时，工作人员还需结合价值工程理论与全阶段理念，展开单方建造成本计算，并得出预估建设成本约合2834元每平方米，此外，工作人员还需完成分项工程成本分析与计算，确定分项工程价值系数，M项目中，土建重要系数约为4，价值系数为4/20=0.2，综合分析得出目标成本需控制在2631每平方米，而预估值为2834每平方米；

其次，工作人员需完成组织限额设计，明确可售比、层高、地下车库层高、窗地比、混凝土含量以及地下室钢筋含量等指标的要求；再者，工作人员需优化建造成本，明确土建工程施工内容的价值系数，M项目中，地上结构工程的重要系数为4，价值系数为4/13=0.364，再结合方案设计成本规划阶段的各项数据，对预期资金进行计算，得出每平方米的资金投入，M项目为1526每平方米。此外，工作人员需结合销售价格倒逼，得出预测投入与目标资金投入的差异数值，约合203每平方米，在此基础上，对土建工程各分项进行优化，其中地上结构工程的价值系数约0.364，目标值1323×0.364=483，预估值为760，降低额278，土建工程分项合计目标值为1323元每平方米，预估值为1526每平方米。

最后，工作人员需明确项目建造标准与项目目标成本。在M项目中，在成本计划设计完成后，工作人员应当以客户要求、节约成本为出发点，与设计部门展开沟通，制定施工准则。此外，工作人员还需结合市场标准与预测的成本支出模式，对成本支出进行规划，经过审核后方可作为成本管理与造价控制的重要文件。在M项目中，项目施工成本规划为20.99亿元，土地建设为10.14亿元，设备资金约为1.51亿元，初始阶段资金投入约为0.85亿元，建安招商约为4.9亿元，销售成本约为73亿元，预留资金约为22亿元，项目管理约为49亿元，项目建设约为6980元每平方米。此外，工作人员还需落实成本利润率的测算，M项目中，市场售价为9000每平方米，停车位售价为12万，综合而言，M项目总销售额可达26.82亿元，总营业额占比约合5.66%，1.51亿元，除去应缴税款，项目税前利润约合3.98亿元，成本利润率约合19%。相较于其预算的17%，利润率明显提升。

2.3实施阶段策略

在项目实施阶段，成本管理与造价控制工作重点包含：管理制度确定、招标合同完善、项目规划以及施工管控等，具体表现为：

首先，工作人员应当重视合约管理。在成本规划完成之后，为避免因施工实况与预定计划偏离而导致的合同变动问题，影响房地产开发企业的经济效益。工作人员需结合经由部门审核的目标成本方案与施工图纸设计阶段的成本方案，制定系列准则，用以提升成本计划的明细度与精确性，保证实际施工环节与成本方案的紧密相扣，降低合约调整的概率。

其次，工作人员需顺应招标采购流程，对项目建设合同进行制定，并结合合同中包含的成本支出明细，设计招标计划与材料采购计划，在保证项目顺利实施的情况下，实现成本管理与造价控制。一般而言，在材料采购阶段，工作人员需明确设施与材料支出的最高额度，表明数值不得超过合同约定。此外，工作人员应遵循无规划、无采购以及无合同等原则，制定招标合同，实现对工程施工的精确控制。

最后，工作人员还需落实动态化成本管理与造价控制，及时记录与核算施工阶段的新增合约计划、经济签证以及方案变动等。定期对资金流向进行汇报，与原定成本计划进行比对，保证工程按计划实施。

2.4竣工阶段策略

在竣工阶段，成本管理与造价控制工作重点包含：工程结算、造价指标分析以及成本控制总结等。具体表现为：

首先，房地产开发企业应当落实项目核算机制，于M项目而言，工作人员应当遵循全方位核验原则，对各成本支出部分进行精准核算，结合市场采购标准对账目进行审核，在必要情况下，还可增加复审复核环节，对建安费用、采购支出等信息进行分析汇总，保证成本账目的准确性；其次，工作人员应当重视工作总结，提升自身的成本管理与造价控制能力，促进房地产开发企业成本管理与造价控制效用的提升。

结束语

综上所述，房地产开发企业成本管理与造价控制的内容复杂，管理控制环节多。房地产开发企业在落实成本管理与造价控制工作时，应当以项目为出发点，遵循全面、实时动态、标准以及开源节流等原则。从开发项目全过程的角度出发，把握可行性调查、方案设计阶段等多个阶段的成本管理与造价控制要点，实现管理控制成效提升。

参考文献：

[1] 彭娟. 探述房地产开发项目成本控制与工程造价管理的要点[J]. 数码-移动生活,2022(1):25-28.

[2] 由晨光,蒋欣欣. 房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J]. 装饰装修天地,2020(10):254.