国有房地产企业和国有融资平台一样都是地方政府为促进地方经济发展，加快城乡建设根据地方经济发展需要而成立的企业，房地产企业内部审计是对房地产企业财务管理、内控制度落实情况审计监督，是国有企业经营管理活动的一项重要工作，通过建立健房地产企业内部审计监督工作可以帮助企业更好地管理好各项事务。笔者作为从事住房保障部门财务管理的一线职工，参与了多年的国有房地产企业的内部审计工作，具有丰富的房地产企业内部审计工作经验，本文将针对如何更有效地开展房地产企业管理中内部审计领域工作以及所需要面临的问题展开谈论，以求为房地产及相关领域的从业者提供一个新的管理思路，以提高国有房地产企业的竞争力。

一、房地产企业内部审计的含义

了解房地产企业内部审计的含义之前，我们首先应该知道什么是内部审计。所谓内部审计，就是建立于组织内部、服务于管理部门的一种独立的检查、监督和评价活动，由本部门、本单位内部的独立机构和人员对本部门、本单位的财政财务收支和其他经济活动进行的事前和事后的审查和评价，是为加强企业内部管理而进行的一项内部经济监督工作。房地产企业的内部审计是由房地产公司或主管部门内部机构或人员，对房地产公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。

二、当前地方国有房地产企业财务管理的特点和难点

（一）国有房地产企业财务管理复杂，资金管理难度大。我们知道，房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，特别是地方国有房地产企业，主要代政府承建公共服务基础设施项目，主要依靠财政拨款或主管部门政府购买服务贷款进行建设，又因为是保障房项目或棚户区改造项目等公益性项目建设，涉及群众利益面广，竣工结算难，资金回笼慢，预付款、应收款长期挂账现象时有发生。

（二）资金短缺，负债率高。由于国有房地产开发企业在经营中长期承担着众多的社会责任，如为困难户提供解困住房，旧区改造，市政建设等，本身在经营中积累很少，自身包袱又重，企业可支配的资金少.而且由于近几年房地产业不景气，空置的物业沉淀了企业大量的资金，造成了企业的资金紧张国有房地产企业的资产负债率人部分在80以上，有一部分甚至更高。

 （三 ）企业经营管理机制落后，缺乏竞争力。

地方国有房地产企业形成与政府指定，主要也是承担地方政府的城市建设职能，缺乏满足市场需要的经营观念，经营管理思路陈旧．经营思路不宽。经营性优质资产少，变现能力弱，营业收入低，盈利能力差。

(四）企业现代化建设体制不健全。一是董、监事会未能充分发挥作用。虽然相关国有企业都按《公司法》设置了股东会、董事会、监事会和经理层，但实际运行中大部分企业的公司治理都不尽规范，行政化思维比较浓厚。外部董事选聘、培训、评价机制落实不到位，大部分企业的监事会成员多为兼职，且变动频繁，在企业运营过程中，董、监事会形同虚设的现象较为普遍。二是国有企业的人财物关系不清。国有企业作为独立法人单位，人财物理应不可分割。而房地产企业，资产股权属国资委所有，人员也有部分是财政供养，由于企业没有资产的所有权、处置权和人财物的管理权，也就很难发挥企业经营的积极性。由于历史原因，大部分市（县）级国有房地产企业的股权是包装至市（县）属国有企业，导致企业股权和管理权相分离的现象较为普遍。

三、加强房地产企业内部审计主要工作思路

 国有房地产企业的内部审计，主要是用审计的手段检查审验房地产企业的管理体系、制度体系、运营体系是否规范、合理和有效，通过审计不断完善企业内控制度，强化企业管理、保护企业资产、提高企业经营效益、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求。

（一）审核企业内控制度是否完善。审计企业制定的制度是否合法、合理，是否涵盖了企业业务的各个流程。查看人力资源制度是否落实了不相容岗位相互分离制衡的原则，是否对各岗位有明确的分工，并制定了相应的岗位责任制，且是否有相应的奖罚体制。在查看项目开发的过程中，从拍地目标确定到缴交土地保证金的开始、项目立项设计方案到确定后支付费用，再到项目开发施工及支付工程款的审批流程过程中及所应提供的附件的规定。
　　（二）审核企业财务管理制度体系是否健全，明确的规定了企业银行开立、核对、销户审批执行的流程、银行印鉴分权管理以及现金管理、会计记录的真实、准确等有明确具体的要求。有企业的对外担保，贷款金额期限的审批程序，对外付款的条件以及票据的购买、保管、背书的转让、注销等环节的管理。
　　由于项目在开发的过程中需要的资金量非常的大，制度上规范大额开支或重大的投资事项必需要有关负责人(董事会或股东会)商议才方能对外支付，避免出现一人定权的情况发生。
　　通过查看企业内部的各方面的管理制度，检查制度是否合法、合理，职责的分工、权限范围和授权审批是否遵守规范，企业对银行账户管理的力度以及付款审批等流程是否明确。
　　（三）对业务流程进行全过程跟踪。检查每项业务是否按照制度的要求实施。从查看支付款项目的附件入手，对其过程进行检查审计。检查附件中是否提供了和业务的内容相符合的合同、票据和按规定授权签字的审批表，如工程付款、大宗材料的采购款需要有第三方(监理方)签字确认的工程进度情况表等资料。现金进行不定期的盘点，检查账实是否相符。
　　银行的账户开/销户审批需按制度执行，银行的预留印鉴要实行分开管理的管理制度；并且每月银企的对账是否能及时的由出纳及其以外的人进行复核检查，并且要求及时编制对账的情况表。对长时间进行调节的款项要分析检查；银企对账不仅仅要核对当前余额，当月的借、贷方发生数也必须进行实时核对，以防暂时挪用资金的事情发生；通过银联刷卡进账的款项，也要及时进行核对；开通网银的企业，对其开通的内容要进行报批，设置复核检查的岗位，复核人对权限进行管理，需要定期对网银的权限进行维护。
　　（四）核查每一笔贷款和担保记录。检查当期的贷款卡信息以及记录，并且检查相应的贷款记录与担保记录，看是否与企业的实际的情况相符合，现存在的记录是否按照了规定的流程进行办理。检查票据的购买、领用、注销等记录，以及进出银行账户的款项需要进行比对，检查票据有无遗失和被盗用的情况。应仔细核对销售合同，核对收款及发票的开具情况，检查是否存在账外收款等事项。

四、对内部审计人员的基本要求

国有企业内部审计是国有企业不断的自我革命，事关国家利益和企业自身发展，作为企业内部审计的成员首先要有要有扎实的审计的基础功底，打铁还需自身硬，没有过硬的审计业务能力是无法做好内部审计工作的，其次，要有较强的问题分析能力，将分析问题贯穿于审计过程的始末，通过分析发现问题，是每个内部审计人员必备的基本素质。再其次，要有解决问题的能力，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样才能很好的完成内部审计工作。当然作为企业内部审计人员更需要进行不断学习很多新知识，在专业方面持续实践和总结经验教训，才能保持自己的能力水平，才能跟上内审员职业发展的需求。